近期，西安碑林区人民法院审理了一起物业公司诉业主物业服务合同纠纷，庭审中，针对物业公司诉请，业主如此答辩道。

案情回顾：

2017年10月，“啥都管”物业公司与刘某所住小区的开发商签下《前期物业服务合同》，约定“啥都管”物业公司为该小区提供前期物业管理服务，高层住宅物业服务费按1.5元/月/平方米收取，费用按季缴纳，逾期应按3‰的标准支付违约金。

2022年10月1日起，刘某停缴物业费，物业公司多次催缴未果，遂诉至法院，索要刘某拖欠的物业服务费、电梯费、垃圾费共5000元及迟延履行期间的违约金。

法院审理：

原告与开发商于2017年10月6日签订了《前期物业服务合同》，该合同内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。《前期物业服务合同》对被告具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告作为小区物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，全面履行合同义务。被告作为业主也应认识到物业管理活动存在时效性，出现特别情况的还需要业主与物业公司沟通协商。原告为包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，被告理应按时向原告交纳各项物业费用及其他由原告代收代缴费用，被告长期欠款不付，构成违约，应当承担民事责任。

关于被告所称的服务存在瑕疵问题，依据被告提供的照片、视频证据，可以认定原告的物业服务确有瑕疵，存在服务不到位的情况，但物业服务具有长期性、公共性的特点，收取物业费亦用于整体物业设施的维护保养，是维护正常秩序所必需的费用，不到位的地方原告应及时改进，原告服务虽存在瑕疵，但不应成为被告拒绝支付物业费用的理由。考虑到原告在服务中存在瑕疵，被告辩称不应支付违约金的理由，予以采纳。

裁判结果：

一、被告刘某于本判决生效之日起二十日内向原告“啥都管”物业公司支付拖欠的物业服务费、电梯费、垃圾费合计5000元；

二、驳回原告“啥都管”物业公司其余的诉讼请求。

刘某不服提出上诉，陕西省西安市中级人民法院经审理判决：驳回上诉，维持原判。

法官说法：

本案有以下几点需要注意：

开发商签订的前期物业服务合同对业主是否有效？

有效。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”据此，业主以其个人未与物业公司订立合同为由拒绝交纳物业管理费的，法院不予采纳。

物业服务存在瑕疵，能否成为业主拒绝支付物业费的理由？

不能。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条第一款规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。” 物业服务企业提供的服务具有公共性、长期性的特点，收取物业费是维护物业设施、维持正常秩序的必须费用，缺乏该费用，小区的日常维护就无法进行，可能陷入瘫痪，如果拒绝交纳物业费，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于小区物业的整体管理。

个别业主不满意物业服务，能否要求更换物业公司、降低物业费收费标准？

不能。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。 根据《物业管理条例》第十一条第（四）项规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；……”由此可知，由于“物业费收费标准”属于物业服务合同的内容，在该合同终止前，业主仍应依约以标准交纳。而更换物业服务企业，应由业主集体行使权利，个别业主在未获得全体业主或大多数业主的授权之前，其以个人身份提起诉讼要求降低物业费标准、更换物业公司，主体不适格。

法官提醒：

物业服务合同为双务合同，物业服务企业的义务是提供服务，业主的义务是交纳物业费。物业管理费作为小区正常运转的重要资金因素，欠缺该费用，小区的日常维护难以进行，更有可能陷入“服务不到位-拒绝交费-降低服务标准-服务不到位”的恶性循环，不利于整个小区的发展。故此，当小区的业主对物业服务不满意的时候，应主动地向物业服务企业反映，提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题在合理期限内予以改正，提高服务水平。物业服务企业和业主应共治共管、实现双赢，齐心协力共建美好社区。

作者：王超

编辑：赵佳欣

责编：马宁

审核：姚启明

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